Το στεγαστικό πρόβλημα δεν αποτελεί μόνο ελληνικό φαινόμενο. Μετά από ένα σύντομο διάλειμμα υποχώρησης το 2023, οι τιμές στα ακίνητα στην Ευρωπαϊκή Ένωση επανήλθαν σε ανοδική τροχιά.
Σύμφωνα με την εαρινή έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για το 2025, οι ονομαστικές τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,9% στο δ’ τρίμηνο του 2024, ξεπερνώντας το προηγούμενο υψηλό του 2022. Σε πραγματικούς όρους, η αύξηση ήταν 2,1%, παρά τις πιέσεις από τα επιτόκια και τον πληθωρισμό τα προηγούμενα χρόνια.
Η άνοδος δεν ήταν ομοιόμορφη. Βουλγαρία, Ουγγαρία, Πορτογαλία, Ισπανία, Ολλανδία, Πολωνία και Κροατία σημείωσαν αύξηση άνω του 10%. Αντίθετα, Γαλλία και Φινλανδία παρουσίασαν πτώση, ενώ Γερμανία, Αυστρία και Σουηδία κατέγραψαν ήπιες αυξήσεις μετά τις διορθώσεις του 2023.
Η ελληνική αγορά, μετά από μια δεκαετία στασιμότητας, δείχνει σημάδια υπερθέρμανσης. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,6% ετησίως στο δ’ τρίμηνο του 2024, πλησιάζοντας το ιστορικό υψηλό του 2008. Για τα νεόδμητα, η αύξηση ήταν 9,1%, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα ανέβηκαν κατά 4,9%.
Η πτώση το 2023 οφείλεται στη μείωση της δανειοδοτικής ικανότητας λόγω αυξημένων επιτοκίων, που περιόρισε τη χρηματοδότηση και τη ζήτηση στεγαστικών δανείων. Το 2024 σημειώθηκε αναστροφή της τάσης, καθώς τα εισοδήματα ενισχύθηκαν και οι όροι δανεισμού σταθεροποιήθηκαν. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προβλέπει περαιτέρω βελτίωση της δανειοδοτικής ικανότητας το 2025 και το 2026, με αύξηση των πραγματικών μισθών.
Η προσιτότητα της κατοικίας παραμένει δομικό πρόβλημα στην ΕΕ. Ο δείκτης τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα παραμένει υψηλός σε σχέση με πριν την πανδημία, και η διαφορά μεταξύ πραγματικών τιμών και εισοδημάτων παραμένει αρνητική για μη ιδιοκτήτες.
Από την πλευρά της προσφοράς, οι άδειες δόμησης και οι ολοκληρώσεις κατοικιών κατέρρευσαν μετά τις αυξήσεις επιτοκίων το 2022. Το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό, και η απόκριση της προσφοράς στην αυξημένη ζήτηση θα είναι σταδιακή. Αν και οι επενδύσεις σε κατοικίες αναμένεται να ανακάμψουν το 2025, οι καθυστερήσεις στην παραγωγή νέων μονάδων πιθανότατα θα διατηρήσουν τις πιέσεις στις τιμές ανοδικές.